Ostatnich kilka miesięcy upłynęło w bankach pod znakiem spadających marż i rosnącego oprocentowania kredytów. Towarzyszył temu szybujący kurs franka, nowelizacja programu Rodzina na swoim i wprowadzenie tzw. ustawy antyspredowej

Banki stale obniżają marże kredytów hipotecznych, chcąc w ten sposób zrekompensować rosnące wciąż stopy procentowe, a tym samym obniżyć oprocentowanie pożyczek mieszkaniowych. Z danych firmy Expander wynika, że średnia marża dla kredytów hipotecznych spadła w połowie roku do poziomu 1,29 proc. Jeszcze w pierwszym kwartale tego roku wynosiła ok.1,5-1,6 proc., a rok temu 2 proc. Banki nieustannie wprowadzają nowe promocje. Powszechne stało się proponowanie pożyczkobiorcom niskich marż lub rezygnacja z nich w początkowym okresie kredytowania, najczęściej przez pierwszy rok. Marże spadły też w przypadku kredytów w euro. Średnia marża kredytu w tej walucie wyniosła w czerwcu br. ok. 2 proc., podczas gdy na początku roku utrzymywała się na poziomie 2,36 proc. Z kolei marże i oprocentowanie praktycznie niedostępnych teraz kredytów we frankach były w pierwszych sześciu miesiącach tego roku stabilne.

Marże w dół, oprocentowanie w górę

Rada Polityki Pieniężnej w I półroczu bieżącego roku czterokrotnie podwyższała stopy procentowe. W rezultacie stały składnik oprocentowania pożyczek w złotych, WIBOR 3M wzrósł w tym czasie aż o 0,74 pkt proc. (z 3,95 do 4,69 proc.). Tym samym poszło w górę oprocentowanie kredytów w PLN i podążająca za nim wysokość rat. Do kwietnia wzrosty stawki bazowej były rekompensowane analogicznym spadkiem marż. Od maja br. oprocentowanie zaczęło jednak rosnąć i na koniec I półrocza osiągnęło średnio 5,97 proc. Analitycy Expander wskazują jednak na to, że w przypadku marż, bankowcy mają jeszcze duże pole do popisu.

Wakacyjne zmiany na rynku kredytowym

Przełom lipca i sierpnia przyniósł silny wzrost kursu franka szwajcarskiego, który w pierwszych dniach sierpnia kosztował nawet ponad 3,70 zł. Tym samym wzrosło zadłużenie osób spłacających kredyty w tej walucie.

W związku z tym uchwalona została tzw. ustawa antyspreadowa. Pozwoli ona spłacać raty kredytów walutowych bezpośrednio w walucie bez konieczności ponoszenia jakichkolwiek dodatkowych opłat bankowych np. za aneksy do umów. Kredytobiorcy będą mogli dzięki temu uniknąć spreadu (różnica pomiędzy kursem zakupu i sprzedaży waluty), który w niektórych bankach przekracza 10 proc. i zawyża raty kredytowe.

Poza tym od 1 lipca weszła w życie część przepisów rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Zakładają one większe obostrzenia przy przyznawaniu kredytów walutowych. Suma wszystkich zobowiązań finansowych nie będzie mogła przekroczyć 42 proc. dochodu netto wnioskodawcy. Poza tym bank, wyliczając zdolność kredytową, będzie brał pod uwagę maksymalny okres kredytowania do 25 lat. Wszystkie rygory, które niesie rekomendacja wejdą w życie od nowego roku.

Odchudzona Rodzina na swoim

W lipcu została uchwalona także nowelizacja programu Rodzina na swoim, w ramach którego można skorzystać z rządowych dopłat do kredytów hipotecznych. Nowe przepisy znacząco obniżą maksymalną cenę metra kwadratowego mieszkania kwalifikującego się do uzyskania rządowego wsparcia o 42,9 proc. dla mieszkań z drugiej ręki i o 28,6 proc. w przypadku nowych lokali. Jak szacują analitycy Home Broker według nowych zasad na kredyt z dopłatą będzie można kupić zaledwie 10 proc. mieszkań oferowanych na rynku.

Deweloperzy starają się ułatwić klientom zakup w sytuacji trudniejszego dostępu do kredytowania – Nowe przepisy dotyczące przyznawania kredytów w programie RnS uniemożliwią znacznej liczbie osób uzyskanie państwowej dopłaty do kredytu. Dlatego naszym klientom kupującym mieszkania na osiedlu RED Park w Poznaniu zaoferowaliśmy system finansowania 15/85. Dopiero po odbiorze kluczy w drugiej połowie 2013 roku właściciele mieszkań dopłacają 85 proc. wartości lokali. Piętnastoprocentowa wpłata obowiązuje kupujących po rozpoczęciu budowy osiedla w październiku br. W ten sposób nabywcy mogą zaoszczędzić na odsetkach od kredytu. – tłumaczy Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w RED Real Estate Development. - Ponieważ jednak oferujemy mieszkania w cenie od 5100 zł/mkw., wyjątkowo na rynku poznańskim mamy w sprzedaży lokale, które według nowych zasad kwalifikują się do dopłat. W inwestycji znajdą się też mieszkania do 50 mkw., na które single, którzy są teraz beneficjentami programu mogą zaciągnąć preferencyjny kredyt – zaznacza.

W pierwszym półroczu tego roku w ramach programu Rodzina na swoim udzielono w kraju prawie 27,5 tys. kredytów, o 54 proc. więcej niż w poprzednim półroczu. Najwięcej pożyczali mieszkańcy Warszawy. Preferencyjne pożyczki udzielane są przede wszystkim na kupno nieruchomości na rynku wtórnym (56,1 proc.). Niespełna 25 proc. kredytów przyznanych zostało na mieszkania z rynku pierwotnego, a na budowę domu 19 proc. Teraz, kiedy nabywcy nie będą mogli znaleźć na rynku zbyt wielu mieszkań, na które będą mogli zaciągnąć pożyczki z dopłatą ich ilość drastycznie się zmniejszy.

Spada też ogólna liczba udzielanych kredytów hipotecznych. Z danych Związku Banków Polskich, wynika, że od stycznia do czerwca br. banki pożyczyły na sfinansowanie kupna i budowę nieruchomości 23,9 mld zł, a to tylko 49 proc. ubiegłorocznej sprzedaży, która wyniosła 48,6 mld zł.

Źródło: RED
Opracowanie: Redakcja

05-09-2011