Osoby starające się o pożyczkę na mieszkanie często za sukces uznają samo otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej. Bardziej liczy się możliwość nabycia własnego lokum, niż warunki finansowania. Tymczasem powinniśmy porównać różne propozycje banków rozpatrując kilka wariantów kredytu, żeby wybrać najkorzystniejszy i spróbować powalczyć o niższą marżę.

Przeglądając oferty banków zauważymy, że złotówka jest teraz podstawową walutą, w której można zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości. To zdecydowany lider na rynku kredytów hipotecznych. W I kw. br. w złotych zostało udzielone aż 80,6 proc. pożyczek na mieszkanie (AMRON/ZBP). Kredyt w PLN ma niewątpliwe zalety, bo nie musimy pilnować kursu walut i spreadu, ani obliczać jaką ratę będziemy musieli zapłacić w kolejnym miesiącu.

Większość ofert promocyjnych w bankach dostępnych jest wyłącznie w naszej walucie. Niestety mimo coraz niższych marż, kredyty w złotówkach drożeją. Rada Polityki Pieniężnej od początku roku kilkukrotnie już podwyższyła stopy procentowe. To z kolei oznacza wzrost całkowitego oprocentowania pożyczek w rodzimej walucie. Wyższy WIBOR w rezultacie ogranicza dostęp do kredytów pewnej części pożyczkobiorców, których budżet domowy zostałby obciążony zbyt wysokimi miesięcznymi ratami.

Ponieważ najczęściej udzielane są kredyty do wysokości 300 tys. złotych deweloperzy dostosowali ofertę w swoich nowych projektach do możliwości rynku. – Dla naszych klientów liczy się przede wszystkim całkowita cena mieszkania. Muszą wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową, żeby uzyskać w banku odpowiednią kwotę na sfinansowanie zakupu. Dlatego w dwóch nowych budynkach, których realizację rozpoczynamy teraz na osiedlu Alpha w Ursusie zaprojektowaliśmy kompaktowe mieszkania dwupokojowe o powierzchni od 33 mkw. a trzypokojowe już od 49 mkw. – twierdzi Teresa Witkowska, dyrektor Sprzedaży w RED Real Estate Development.

Spadające marże kredytów w PLN nie są w stanie zrekompensować rosnącego WIBOR, nawet jeśli w ofertach promocyjnych niektórych banków marże oscylują czasem w okolicy 1 procenta. Jak podaje Open Finance, w przypadku kredytów z 10-proc. wkładem własnym marże odsetkowe obniżyły się teraz w bankach z ponad 2 proc. średnio do ok. 1,7 proc., choć można też znaleźć oferty z marżą poniżej 1,5 proc.

Euro

Euro stanowi w tej chwili najpoważniejszą alternatywę dla złotówki. Z analiz Comperii wynika, że w maju przeciętna marża standardowych pożyczek zaciąganych w euro wynosiła 3,20 proc., a jeśli chodzi o oferty pakietowe spadła z 2,23 proc. do 2,18 proc. W I kw. tego roku udział kredytów udzielonych w euro wyniósł 13,2 proc.(AMRON/ZBP).

Wprowadzane rekomendacje sprawiły, że banki musiały ograniczyć finansowanie zakupu nieruchomości w walutach obcych. Ograniczenia narzucone przez Komisję Nadzoru Finansowego spowodowały, że aby zaciągnąć kredyt walutowy trzeba zarabiać 20 – 25 proc. więcej niż w przypadku wnioskowania o pożyczkę w złotych.

Poza tym, podobnie jak kredyty w złotówkach, w ostatnim czasie wzrosły też raty kredytów mieszkaniowych nominowanych w europejskiej walucie. Wszystko za sprawą wyższego EURIBOR, który w ciągu roku z 0,7 proc. wzrósł do ponad 1,4 proc. Jak obliczają analitycy Domu Kredytowego Notus, jeśli na początku ubiegłego roku kredytobiorca zaciągnął pożyczkę w euro, to w porównaniu ze swoją pierwszą ratą płaci dzisiaj o ponad 110 zł więcej. Wysokość raty kredytu w kwocie 300 tys. zł zaciągniętego na 30 lat wzrosła z ok. 1130 zł do 1250 zł. Eksperci oceniają, że prawdopodobne są dalsze podwyżki ze względu na rosnącą inflację w strefie euro.

Do zadłużania się w euro zachęcają obniżane marże kredytowe, które średnio z ok. 3 proc. na początku 2010 r. spadły teraz poniżej 2 proc. Mimo, że to więcej niż średnia marża w przypadku kredytów w rodzimej walucie (1,5-1,7 proc.), to raty kredytów w euro wciąż są o ok. 10 proc. niższe od rat pożyczek w PLN. Dzieje się tak dlatego, że wysokość EURIBOR jest niższa niż WIBOR, a to od nich głównie zależy całkowite oprocentowanie kredytów.

Frank

Dla odmiany, marża kredytów hipotecznych denominowanych do franka szwajcarskiego wzrasta. Według analityków Open Finance przyczyną majowego skoku średniej marży z 5,39 proc. do 5,50 proc. było wycofanie się Polbanku z kredytowania mieszkań w tej walucie. Przeciętne marże kredytów frankowych przyznanych w ramach ofert promocyjnych wynoszą 3,89 proc. Ze względu na wygórowane marże, wielkość raty pożyczki w CHF jest porównywalna z udzieloną w PLN.

Przy obecnym wysokim kursie franka szwajcarskiego, wydaje się że dobrym pomysłem jest zastosowanie zasady: pożyczaj w walucie na górce kursu, a spłacaj gdy waluta tanieje. Osoby rozpatrujące dziś taki kredyt liczą, że ryzyko kursowe będzie działało na ich korzyść. Kurs wysoko obecnie wycenianej waluty spadnie, a tym samym obniży się rata pożyczki oraz ogólne zadłużenie wyrażone w złotych. Nie ma na to, jednak żadnej gwarancji, a niektórzy analitycy rynku przewidują nawet, że kurs franka może jeszcze wzrosnąć. Kłopot przede wszystkim w tym, że niewiele banków udziela takich kredytów. Jak podaje w swoim raporcie firma Aspiro, w 2008 roku prawie 70 proc. nowych kredytów było udzielanych we frankach szwajcarskich, a w ubiegłym roku odsetek ten spadł do około 5 proc. Trzeba wykazać się sporą determinacją, aby dziś znaleźć bank, który sprzeda kredyt we franku. W przypadku tej waluty można mówić o zahamowaniu akcji kredytowej. Uważa się, że pożyczka w CHF to kredyt tylko dla najbogatszych.

Źródło: RED
Opracowanie: Redakcja

11-07-2011